“광주 지구단위계획, 건설업체 수익 부풀리기” 자투리땅·외곽 임야 등에 고층APT 개발 길 열어줘 김형준 jebo@jijace.com

2017년 10월 11일(수) 18:32

▲아파트가 숲을 이룬 광주시내 전경.

윤현석 등 3인 공동논문 한국지역개발학회지 게재

건설업체들이 미개발 지역을 고층 아파트로 개발하면서 광주지역 내 지구단위계획 수립구역의 공시지가가 최대 6배 이상 폭등하고, 고가 아파트 분양으로 업체들은 막대한 수익을 챙긴 것으로 나타났다.
광주시가 공공을 위한 ‘개발권’을 건설업체에게 넘겨주면서 개발 이익 환원, 경관 개선, 주변 지역과의 조화 등을 위한 조치를 게을리 했다는 비판도 제기됐다.
윤현석(도시·지역개발학 박사, 광주일보 정치부장)·윤희철(도시·지역개발학 박사, 광주지속가능발전협의회 기획부장)·홍상호(도시·지역개발학 박사 수료) 등 3명이 공동 작성한 ‘주택법 의제처리 지구단위계획의 운영실태 연구- 광주 35개 사업지구를 중심으로’가 한국지역개발학회지 9월호에 게재됐다.
논문에 따르면, 2004년부터 2015년 사이 주민제안 방식으로 수립된 광주지역 35개 사업구역의 대표지번의 토지소유주는 모두 건설·신탁회사였다.
광주 소재 건설(12곳)·신탁(2곳)이 14곳, 서울 등지 건설(4곳)·신탁(16곳)이 20곳, 불분명(1곳) 등으로 타지 업체 비중이 높았다. 주민제안 취지에서 크게 벗어난 것이다.
구역 면적도 1만∼3만㎡이 27개 구역에 달해 전체 68.57%가 소규모 개발인 것으로 분석됐다. 특히, 이들 구역의 개발행위 전 토지의 지목은 임야와 전답이 각각 11곳과 10곳에 달해 도심 내 자투리 토지나 외곽의 값싼 토지를 매입해 고층아파트 단지로 조성한 것으로 조사됐다. 이들 구역의 인접 용도지역 역시 고층아파트가 아닌 녹지나 저층 주거지역이었다. 토지이용 합리화와 기능증진이라는 지구단위계획의 본래 취지에서 어긋난 것으로 연구팀은 분석했다.
또 지구단위계획구역의 경관 계획도 천편일률적인 용어를 나열하는데 그쳐 경관 개선 및 양호한 환경 확보에도 기여하지 못했다고 지적했다.
가장 큰 문제는 지구단위계획 수립 후 해당 부지와 인근 땅값이 크게 상승한다는 것으로, 현실지가의 70%를 반영한다는 공시지가의 상승분이 계획 수립 전후 최고 621억 원의 차이가 나는 곳도 있었다.
필지 합병 등이 시작된 2005년, 계획수립 직전 연도, 분양과 입주 1년 후, 2016년 등 4개 시점의 구역면적의 공시지가 상승정도를 분석한 결과 공사가 완료된 26개 구역 중 지가가 200억원 이상 상승한 구역이 13곳에 달했다. 지구단위계획 수립이 해당 구역과 주변의 지나친 지가 상승을 이끌고, 이로 인한 개발이익은 일반 거주민이 아닌 시행사와 건설사에 배분된 것으로 판단된다는 것이 연구팀의 주장이다.
또 사업자는 지구단위계획 수립으로 막대한 개발이익을 챙기지만, 당연히 제공해야할 인접 도로는 형식적으로 기부채납하고 용적률 상향 인센티브를 받고 있었다. 기부채납 제도가 악용된 것으로 풀이된다.
연구팀은 광주의 경우 지구단위계획의 본래 취지와는 달리 주택법 의제 처리지구단위계획이 남용돼 시가지 내외의 자투리땅의 고층·고밀 개발 수단으로 전락하면서, 주변과의 부조화, 경관·미관 개선 미진, 과도한 지가 상승 등에 영향을 미친다고 결론내렸다.
연구팀은 개선책으로 ▲주민제안 방식 취지를 살려 해당 구역 내 주민들이 계획을 입안토록 입안주체를 명시할 것 ▲구역을 지정할 때 도심 외곽은 지양하고, 면적 기준은 높일 것 ▲계획수립 시 건축물 형태와 배치, 색채 등을 인근 지역 특성과 환경을 충분히 반영할 것 ▲녹지, 저층 주거지에서의 고층·고밀 개발의 경우 별도 규정을 도입해 높이 관리 기준을 마련할 것 ▲용적률 인센티브가 과도한 지가 상승을 초래할 경우 개발이익을 환수할 것 등을 제시했다.
연구팀은 11일 “지구단위계획은 도시공간을 좀 더 효율적으로 관리해 도시경관, 환경, 지속가능성 등을 향상시키기 위해 마련됐지만, 광주에서는 유독 고층아파트 신축 수단으로 전락하고 있다”며 “앞으로 문화도시와 인권평화민주도시라는 정체성에 맞는 도시계획을 수립해 공간에 실현시킬 필요가 있다”고 지적했다.